خرید و فروش ملک تجاری و استراتژی های مهم آن
قرارداد خرید و فروش ملک تجاری با چالش های حقوقی متعددی همراه است. این نوع قراردادهای خرید و فروش مملو از کلمات تنظیم عبارات وبندهای قانونی است که کاربران باید قبل از هر اقدامی برای عقد قرارداد یا مشاوره حقوقی در این زمینه از آنها مطلع شوند. با توجه به چالش ها و خطرات حقوقی عظیم و شدیدی که در پس این گونه قراردادها وجود دارد، لازم است کاربران برای این منظور با وکیل تماس بگیرند. در این مقاله با بررسی تمامی جزئیات مربوط به این قرارداد سعی داریم مراحل را برای کاربران آسانتر کنیم. با ما همراه باشید تا با اطمینان بالا فعالیت های تجاری خود را انجام داده و درگیر سوالات و مشکلات حقوقی نشویم.
یکی از چالش هایی که در انتقال اسناد مالکیت تجاری با آن مواجه هستیم، نداشتن سند رسمی برای آن است. بسیاری از املاک تجاری سند رسمی ندارند و به همین دلیل در انتقال سند دچار مشکل می شوند. به طور کلی انتقال سند ملک تجاری تفاوت چندانی با ملک مسکونی ندارد اما دو موضوع اساسی در این بین وجود دارد یکی سرقفلی و یکی تملک یا مالکیت سند قانونی. برای ملک مورد نظر، زمانی که سند رسمی ملک موجود باشد، انتقال سند روند طبیعی خود را طی می کند و احتمال تقلب نیز کاهش می یابد. اما بدون این سند، وضعیت کمی پیچیده تر می شود. در چنین شرایطی، کار معمولاً به جمع آوری اطلاعات در مورد ملک و مالک از جامعه و سازمان های مرتبط خلاصه می شود. باید شائبه مسکونی بودن آن رفع و سپس معامله شود.
با مراجعه به شهرداری منطقه خود می توانید از تخلفات و شرایط ساختمانی ملک اطلاعات کافی کسب کنید و برای امنیت بیشتر از این اسناد استفاده کنید. برای تحقیق درباره سایر بدهی ها از سازمان درخواست مالی و اسناد کنید. در خاتمه توصیه می کنیم تمامی این مراحل را زیر نظر یک مشاور حقوقی انجام دهید و برای چنین مواقعی در دام مشکلات قانونی موجود نیفتید. ساماندهی خرید و فروش ملک تجاری در شرایطی که سند رسمی صادر نشده است با چالش های زیادی مواجه است.
برای انتقال سند مالکیت تجاری باید مراحل زیر را طی کنید:
در مرحله اول تکالیف آب، گاز و برق را مشخص کنید.
اطمینان حاصل کنید که تمام بدهی های ملک مورد نظر اعم از بدهی به شهرداری یا سایر سازمان ها و حتی هزینه های ساخت، قبوض آب، برق و گاز پرداخت شده است.
پارکینگ و محل دقیق آن، انباری و محل دقیق آن و موارد دیگر را بررسی کنید.
با توجه به اینکه دولت مالیات تجارت را معرفی کرده است، بررسی کنید که آیا مالیات تجارت پرداخت شده است یا خیر.
درانتها و قبل از پایان کار نیز باید بررسی کنید که آیا رزرو سرقفلی وجود ندارد و آیا کسی چنین حقی در مورد ملک مورد نظر ندارد.
گذراندن این فرآیند تا حد زیادی مشکلات مربوط به این انتقال را حل می کند و فرآیند انتقال را قابل اعتمادتر می کند.
اما در این قسمت سعی داریم شما را با نکاتی که در زمان تنظیم این قرارداد و انتقال سند با املاک مسکونی متفاوت است آشنا کنیم. اگر به این تفاوت ها توجه کنید، می توانید شرایط بهتری ایجاد کنید. با توجه به فراوانی خرید و فروش املاک مسکونی، اکثر افراد با فرآیند ایجاد و انتقال سند برای این املاک آشنا هستند. دانستن این تفاوت ها می تواند شرایط قرارداد را برای املاک تجاری بهینه کند.
ما در مورد بررسی بدهی املاک تجاری صحبت کردیم. باید تکرار کنیم که بدهی املاک تجاری ابعاد بیشتری نسبت به املاک مسکونی دارد و اقلام بیشتری را در بر می گیرد.
برای خرید ویلا در نوشهر می توانید اینجا کلیک کنید
یکی از مهمترین نکات در قرارداد خرید و فروش املاک تجاری که خریداران باید به آن توجه کنند، تایید تجاری بودن ملک است. داشتن سند تجاری با موقعیت تجاری بسیار متفاوت است. در این مورد می توانید از شهرداری سوال کنید. البته اگر سند رسمی برای ملک مورد نظر وجود داشته باشد، کار راحت تر خواهد بود.
تفاوت دیگر در نقل و انتقال املاک تجاری مربوط به موارد حق انتفاع است. قانون تجارت حقی است که مستأجر یک ملک تجاری با کار برای ملک مورد نظر و ایجاد ثروت دارد. در صورت اجاره ملک، خریدار باید حق استفاده را نیز کسب کند. یا در صورت لزوم، هماهنگی ها و توافقات مربوطه را با فروشنده انجام دهید. این در حال حاضر به عنوان سرقفلی شناخته می شود. حتی ممکن است مستأجر کسب و کار قبل از ایجاد سند سرقفلی آن را به دیگری واگذار کرده باشد. بنابراین باید بررسی های لازم انجام شود و سپس اقدامات لازم صورت گیرد.
بنابراین اگر ملکی با سرقفلی یا حقوق تجاری خریداری می کنید، بهتر است مسائل مربوط به آن را با وکیل خود در میان بگذارید. اگر به فکر راه اندازی یک کسب و کار جدید هستید، بهتر است کسب و کاری را خریداری کنید که شهرت خوبی ندارد. همچنین می توانید این نکات را در متن قرارداد مشخص کنید و با آن احساس راحتی بیشتری کنید.
همچنین لازم دیدیم مفاد اصلی قرارداد خرید و فروش ملک تجاری را با کاربران به اشتراک بگذاریم تا در هنگام تنظیم این قرارداد با آگاهی بیشتری نسبت به موضوع اقدام کنند. البته باید توجه داشت که مفاد زیر از مفاد کلی این قرارداد بوده و نوعاً در آن گنجانده شده است. بسته به شرایط و توافقات طرفین، ممکن است مقررات بیشتری اضافه شود.
به عنوان بند اول باید مشخصات و آدرس طرفین را به طور کامل در قرارداد درج کنید. برای این منظور بهتر است طرفین شناسنامه و مدارک شناسایی یکدیگر را بررسی کرده و سپس این بند را پر کنند. این بند در قرارداد نباید اتفاقی و بی اهمیت تلقی شود. در پایان بند توضیح دهید که در صورت تغییر آدرس، طرفین موظفند به دیگری اطلاع دهند و تا پایان قرارداد به این موضوع پایبند باشند. در بند طرفین قرارداد یک طرف فروشنده و طرف دیگر خریدار معرفی شده است. همچنین می توان با ضمیمه وکالت نامه معتبر به جای این دو وکیل تعیین کرد.
بند دوم قرارد موضوع را بررسی می کند هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری، موضوع قرارداد خرید واحد تجاری است که جزئیات آن باید به طور کامل در این بند درج شود. در این قسمت تمامی شرایط ملک به طور کامل شرح داده شده است. کلیه دارایی های مرتبط از جمله سیستم سرمایش و گرمایش، شرایط تهویه، مساحت، ارتفاع و غیره باید در این بند گنجانده شود.
بندسوم قرارداد مربوط به قیمت و مبلغ معامله است. مبلغ توافق شده برای خرید ملک در آنجا درج می شود. این مقدار را هم با حروف و هم با عدد بنویسید تا احتمال تقلب کاهش یابد. در هر صورت مواظب باشید هنگام درج مبلغ اشتباه املایی یا تایپ نکنید و در صورت بروز این مشکل حتما از قرارداد جدید استفاده کنید. همچنین باید شرایط پرداخت مبلغ را به صورت دقیق و با داده های مشخص وارد کنید. طرفین موظف به اجرای توافقات مندرج در این بند می باشند. همچنین باید غرامت عدم پرداخت را به موقع تعیین کنید تا حقوق هیچ یک از طرفین ضایع نشود.
با توجه به اینکه قاعدتاً در این گونه قراردادها درصد معینی از مبلغ قرارداد برای زمان تحویل و تنظیم سند و همچنین تاریخ تنظیم سند و دفترخانه مذکور در این بند منظور می شود. شماره دفتر و آدرس آن را در قرارداد قید کنید، زیرا بعداً می تواند طرفین را به چالش بکشد و منجر به اختلاف شود.
ضرر و زیان ناشی از عدم حضور طرفین در دفتر تنظیم سند
عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر برای تنظیم سند ممکن است نشانه ای از نقض تعهدات مندرج در آن باشد. پس بهتر است ضرر و زیان این موضوع مشخص شود که طرفین به آن پایبند باشند. می توانید در قرارداد قید کنید که حضور در نوبت بعدی نمی تواند این ضرر را جبران کند و در هر صورت مقصر موظف به پرداخت آن به طرف مقابل است.
نکته مهم دیگر در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری، تعیین زمان تحویل ملک است. اگر معامله در همان روز تحویل ملک انجام شود، همان روز تحویل ملک را وارد کنید. همچنین، اگر ملک را در زمانی که می خواهید تحویل ندهید، می توانید ضرر و زیان را حساب کنید، بنابراین فروشنده تعهد بیشتری نسبت به این کار دارد.
هزینه های قبلی مربوط به ملک مانند هزینه آب، برق و گاز یا هزینه و عوارض شهرداری بر عهده فروشنده است اما باید این کلمه را در قرارداد قید کنید. زیرا ممکن است بعداً پس از انعقاد و اجرای قرارداد از بدهی های سرسام آور خود مطلع شود و به دلیل عدم مسئولیت از فروشنده کسر نشود. املاک تجاری می توانند بدهی های زیادی به سازمان های مختلف داشته باشند. بنابراین، حتما این موضوع را در نظر داشته باشید.
یکی از نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری که خریدار باید بیشتر به آن توجه کند، نداشتن مشکل سند است. برخی از مشکلات سند نیاز به بررسی بسیار دقیق دارند که خریدار بهتر است از قبل این کار را انجام دهد. این سوال زمانی اهمیت پیدا می کند که بدانید مال مورد نظر مصادره شده یا در مهریه خانمی است که پس از عقد قرارداد به فروشنده اجازه فروش آن را نمی دهد. رهن، وثیقه، و مواردی از این دست از دیگر ایراداتی است که سند مالکیت صنعتی ممکن است داشته باشد. عدم توجه به این مشکلات می تواند در آینده دردسرهای زیادی را به دنبال داشته باشد و سرمایه مردم را به هدربدهد.
در حالی که از قبل تحقیقات گسترده در مورد این موضوعات مورد نیاز است، در هنگام تنظیم قرارداد باید بندی را قید کنید که فروشنده موافقت می کند که هیچ یک از این موارد در مورد سند ملک مورد نظر صدق نمی کند و طرفین آن را امضا می کنند.
بند شرایط و آثار قرارداد منوط به توافق طرفین در حین گفتگو می باشد. به موجب آن طرفین باید کلیه توافقات خود را در حین بحث در این بند کتباً بپذیرند. توافق نامه های معمولی در این بخش گنجانده شده است. این نکات را می توانید در قالب قرارداد خرید و فروش املاک تجاری ارائه شده توسط دپارتمان حقوقی لمینگو مشاهده کنید. گنجاندن این نکات قرارداد شما را محکم تر می کند و در صورت توجه به آنها می توانید شرایط بهتری را برای خود ایجاد کنید.
در این رابطه بخوانید: اشتباهات رایج در خرید ملک
داور
همچنین لازم است یک داور برای قرارداد خود تعیین کنید که در صورت بروز اختلاف، قاضی باشد. بهتر است داور منتخب فرد یا ارگانی متعهد و دارای شهرت باشد.
همچنین باید تعداد نسخه های قرارداد را در پایان ذکر کنید. در این بند می توانید تعداد مواد و تبصره های قرارداد را ذکر کنید تا بعداً طرفین اضافه یا کم نکنند. قرار دادن این بند از امنیت بیشتری برخوردار است و از جعل آینده جلوگیری می کند.
نکته بعدی مربوط به محل قرارداد است. بهتر است این قسمت در متن قرارداد درج شود. اهمیت تعیین محل قرارداد ناشی از امکان پیگیری در صورت بروز اختلاف است. اگر قرارداد خود را در آژانس املاک امضا کرده اید، آدرس آژانس املاک را وارد کنید.
افزودن یا عدم افزودن این بند به درخواست طرفین بستگی دارد. از آنجایی که کارگزاران املاک معمولاً برای چنین قراردادهایی حق امتیاز غیرقانونی دریافت می کنند، از درج آن در این بخش خودداری می کنند. اما به عنوان طرف قرارداد می توانید از مدیر املاک بخواهید که بند مربوطه را در متن قرارداد لحاظ کرده و مبلغ پولی را برای هر یک از طرفین تعیین کند.
در این قسمت شما را با نکاتی آشنا می کنیم که با دقت نظر می تواند منجر به تنظیم بهتر قرارداد و کاهش مشکلات قانونی به حداقل ممکن شود.
هنگام تنظیم قرارداد باید آن را وارد کنید تا همه نسخه ها دقیقاً یکسان باشند.
در فیلدهایی که باید پر شود اشتباه نکنید و در صورت وجود اشتباه آن را به درستی پر کنید و طرفین باید گزینه صحیح را تایید و زیر آن را امضا کنند.
از اشتباهات املایی در متن قرارداد خودداری کنید.
کل مطالب قرارداد را با دقت بخوانید و معنی هر بند و هر کلمه در آن را درک کنید. در صورت لزوم با یک وکیل و مشاور حقوقی مشورت کنید.
در این رابطه بخوانید: فروش تضمینی ملک
نکات حقوقی نیز وجود دارد که هنگام تنظیم قرارداد باید به آنها توجه کنید. این نکات قرارداد شما را تقویت می کند. مهمترین این نکات به شرح زیر است:
کلیه صفحات قرارداد باید توسط هر دو طرف مهر و امضا شود.
موضوع قرارداد را در تمام صفحات ذکر کنید.
در صورت داشتن پیوست، موضوع را در متن قرارداد ذکر کنید.
برای انعقاد چنین قراردادهایی بهتر است کاربران از دفتر ثبت اسناد رسمی و موسسه حقوقی استفاده کنند. چنین مکان هایی می تواند تشریفات بیشتری را برای قرارداد ایجاد کند و وکیل با ارائه نظرات کارشناسی بهترین شرایط را برای کاربر ایجاد می کند تا آنها را تنظیم کند و قرارداد منعقد کند. اگرچه این قراردادها معمولاً به دلیل ماهیت رابطه به دفتر مشاور املاک آورده می شود و افراد آنجا پای میز مذاکره می نشینند، اما اگر همزمان با یک وکیل و مشاور حقوقی هم مشورت کنید و حتی او را داشته باشید اشکالی ندارد. در کنار شما در طول جلسه . . اگر به این نکات کوچک توجه کنید می توانید در آینده صرفه جویی کنید.
وکیل با توجه به تخصص و تجربه ای که در این مواقع دارد، موها را از ماست بیرون کشیده و بهترین شرایط را برای شما فراهم می کند. بنابراین اگر قرار است این مقدار پول برای خرید ملک تجاری یا فروش ملک تجاری گران قیمت خود خرج کنید، بهتر است این کار را زیر نظر یک وکیل و زیر نظر مستقیم او انجام دهید.
چند بار در زندگی خود از قرارداد خرید و فروش ملک تجاری استفاده می کنید؟ اگر کسب و کاری مرتبط با معامله چنین املاکی دارید، بیش از دیگران در معرض خطرات آن قرار دارید و استفاده مداوم از خدمات مشاوره حقوقی برای شما ضروری است. همچنین می توانید تنظیم این قراردادها را به یک وکیل واگذار کنید. برای کسانی که فقط باید یک یا دو بار این گونه قراردادها را منعقد کنند، لازم است یک بار با اطمینان زیاد این کار را انجام دهند. در هر صورت، هزینه دریافت مشاوره حقوقی آنقدر زیاد نیست که بخواهید سرمایه ارزشمند زندگی خود را به خطر بیندازید.
قراردادهای حقوقی مربوط به خرید و فروش ملک تجاری از دو بخش اصلی تشکیل شده است:
بخش تخصصی حقوقی
بخش تخصصی مربوط به شرایط ملک
هر دو مورد نیاز به بررسی کامل و حرفه ای دارند. خوبی مشاوره با مشاوران حقوقی مجرب در این مواقع این است که به دلیل تجربه فراوان در تنظیم این گونه قراردادها، می توانند مهم ترین سوالات را در مورد دو جنبه ذکر شده در بالا به شما منتقل کنند.
بیشتر بدانید:آشنایی با مسائل حقوقی سرقفلی اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستاجر
اهمیت تنظیم صحیح و محکم قراردادهای حقوقی واضح است و همه ما به این موضوع پی می‌بریم. اما اگر در زمان اقدام خود با وکیل و مشاور حقوقی مشورت نکنیم چه اتفاقی می افتد؟ در خاتمه بار دیگر یادآور می شویم که استفاده از خدمات مشاوره حقوقی جهت تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری بیشتر به نفع کاربران بوده و می تواند بهترین شرایط حقوقی و معامله ای روان را برای طرفین ایجاد کند.
