نقش طرح هادی و بافت روستایی در خرید زمین و ویلا
گاهی اوقات با مواردی مواجه می شویم که ویلا در داخل بافت و یا زمین خارج از بافت محل است. اکنون می‌خواهیم این موارد را برای شما رمزگشایی کنیم تا بتوانید تصمیم بهتری برای خرید بگیرید و زمینی را که در بافت قرار دارد و زمینی که خارج از بافت است تشخیص دهید. با املاک تعطیلات باشید تا شما را با طرح هادی و بافت روستایی چیست آشنا کنیم.
زمین هایی که بیشتر در روستاهای شمالی خرید و فروش می شود سند شورایی دارند، سندی که شورا پای مبایعنامه را مهر می کند! خب مشکل این نوع فروش نامه یا اظهارنامه این است که کاربری زمین در آن قید نشده و اصلا مشخص نیست! اینجاست که طراحی هادی وارد عمل می شود.
مهم ترین هدف اجرای طرح هادی روستاها توسعه روستاها و ارتقای کیفیت زندگی اهالی و معیشت و رفاه آنان است که موجب ارتقای پروژه های عمرانی و رونق سرمایه گذاری در روستاها شده است.
این طرح توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و در سال ۱۳۷۸ به تصویب دولت رسید. قرار بود ظرف 10 سال اجرا شود و برای سال های بعد بازنگری و بودجه بندی شده است.
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ممکن است هر ساله با توجه به وضعیت اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی کشور و شرایط روستا، جزئیات این طرح را تغییر دهد.
تمرکز این طرح بر احیای ابعاد مختلف روستاها اعم از فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی و موارد مشابه است. طرح دهیاری به بررسی ساختار موجود در روستاها می پردازد و میزان توسعه و استفاده هر سازه و قطعه زمین را مشخص می کند و برای اصلاح و ساماندهی آنها و بهترین روش استفاده برنامه ریزی می کند. یعنی کاربری زمین های مسکونی، تولیدی، کشاورزی و تجاری را برای مناطق روستایی مشخص می کند.
با اجرای این برنامه ها و شناسایی نیاز روستاها، تجهیزات و امکانات مورد توجه قرار می گیرد تا توسعه روستاها تا حدودی تضمین شود.
با اجرای طرح هادی روستاها ، دولت افرادی را برای اجرای این طرح در روستاهای کشور محول کرده و با توجه به وضعیت روستا و اراضی آن پروژه های لازم طراحی شده است که طرح مذکور به مرحله تهیه و تدوین می رساند.
سوال اینجاست طرح هادی چندسال یکبار اجرا می شود؟ ماجرا از این قرار است که در 21 دی 1357 طرحی با عنوان طرح هادی به تصویب دولت رسید. در همان سال مقرر شد این طرح در مدت ده سال اجرا شود و پس از ده سال بر اساس بازخوردها و نتایج موجود، بررسی و اصلاح آن در دستور کار قرار گیرد.
اگر زمینی در شمال دارید و می خواهید زمین را به یک ویلای مدرن تبدیل کنید، ابتدا باید وضعیت زمین را بشناسید، باید بفهمید که زمین در بافت است یا خارج از بافت. اگر زمین شما در داخل پارچه علامت گذاری شده است به این معنی است که در طرح هادی قرار دارد و گرفتن مجوز برای آن کار بسیار آسانی است. نکته اصلی این است که مالک زمین می تواند به سادگی از نهادهای مربوطه جواز ساخت را بگیرد و شروع به ساخت ویلا کند.
این سوال مطرح می شود که چه رابطه ای بین اخذ پروانه ساختمانی با طرح هادی وجود دارد و چرا تنها زمین هایی را می توان به صورت قانونی تبدیل به ویلا کرد که در محدوده مجاز طرح هادی باشد؟
هر منطقه در شمال که در آن تلاش می‌کنید مجوز ساخت را دریافت کنید، یک چراغ قرمز تحت نام «طرح هادی» خواهد داشت. فرض کنیم وقتی نهادهای مسئول می خواهند پروانه ساختمانی صادر کنند، ابتدا نقشه سازه را بررسی می کنند. بنابراین پروانه ساختمانی فقط برای مناطقی که در داخل شبکه هادی چیده شده اند صادر می شود.
اگر زمینی که برای ساخت ویلای شمالی در اختیار شما قرار داده اید خارج از بافت باشد، از نظر قانونی امکان دادن مجوز طرح برای آن وجود ندارد. بدیهی است که چنین زمینی نمی تواند سند داشته باشد و از نظر ارزشی نیز حرفی برای گفتن نخواهد داشت.
اگر قوانین را نادیده بگیریم و زمان مناسب را برای ساخت ویلا انتخاب کنیم زیرا قوانین جامعه و ویلاسازی را دور زده ایم، ویلا ساخته شده همیشه توسط جامعه تخریب می شود در حالی که دهیار روستا می تواند ویلای ساخته شده را نیز تخریب کند.
یکی از سوالاتی که همیشه از مردم پرسیده می شود این است که چگونه می توان از طرح هادی روستایی آگاه شد و اطلاعات لازم را در مورد آن به دست آورد. همانطور که گفته شد متولی این طرح بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.
برای به روزترین اطلاعات در این مورد، باید با شهرداری ها و شهرستان ها در منطقه ای که ملک در آن واقع شده است تماس بگیرید و با کارکنان آن بخش ها برای جزئیات کامل طرح و همچنین شهرداری و شهرستان تماس بگیرید. کارکنان بخش ها مسئول ارائه اطلاعات هستند. اطلاعات جامعی در این زمینه در اختیار شما قرار می دهد.
البته لازم به ذکر است که کارشناسان بنیاد مسکن در مورد قرارگیری ملک در طرح نظر نهایی را می دهند تا در هنگام خرید و فروش با خیالی آسوده سرمایه گذاری خود را انجام دهید.
از مزایای مهم این طرح این است که دولت تسهیلات مناسبی را برای اهالی روستا در نظر گرفته است. روستاییان با اعطای تسهیلات اعتباری و بانکی می توانند از طریق اعطای آنها واحدهای مسکونی تولیدی و اجتماعی بسازند که نه تنها رفاه خانواده خود را تامین می کند بلکه به منبع اشتغال و درآمد و حتی رونق گردشگری در روستاهایشان تبدیل می شود.
این هجوم می تواند به طور موثری از مهاجرت روستاییان به شهر بکاهد و تأثیرات مثبتی بر رشد اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی ساکنان بگذارد.
یکی دیگر از مزایای اجرای این طرح کامل بودن آن است، به طوری که تمامی جنبه های ضروری و مورد نیاز زندگی روستاییان را از لحاظ اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و ... در بر می گیرد و پیشرفت همه جانبه را رصد و کنترل می کند.
از دیگر مزایای اجرای این طرح می توان به ارتقای سلامت روستاها، ساده سازی و تسریع در حمل و نقل، حفظ معابر و خیابان ها و ارتقای هدفمند ساخت و ساز در روستاها اشاره کرد.
تا اینجا کمی به اصطلاح طرح هادی پرداختیم و مزایای آن را با هم مرور کردیم. لازم دیدم شاخ و برگ بیشتری به این طرح اضافه کنم و ویژگی های آن را واضح تر توصیف کنم.
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی همان نهادی است که اولین بار به طرح هادی اشاره کرد و اذعان داشت که چنین طرحی نه تنها می تواند ویلا بسازد بلکه نظم جدیدی را در صنعت ساختمان به ارمغان می آورد و راهی برای خروج از هرج و مرج برای خداحافظی بی نظمی خواهد بود. نقشه ای برای طرح هادی در نظر گرفته شد. این نقشه به صورت عمومی در اختیار شهرداری های حوزه شهری و دهیاری ها قرار گرفته و برای متقاضیان قابل مشاهده است.
وقتی نام طرح هادی به میان می آید عده ای فکر می کنند آنچه که ما می گوییم فقط روستاها را هدف قرار می دهد و ربطی به مناطق شهری ندارد. اینطور نیست، طرح هادی در واقع شامل روستاها و شهرهای کوچک (کمتر از 20000 نفر) می شود که هدف آنها ساماندهی و حفظ وجهه منطقه است. این منطقه را می توان روستایی یا شهری توصیف کرد
طرح هادی که دائماً در حال بازنگری است مطابق با آخرین استانداردهای ملی و بین المللی می باشد لذا استانداردهای ذکر شده و ضروری در این طراحی کاملاً به روز بوده و در معرض تغییر و تحول دائمی می باشد.
این طرح که در مازندران با جدیت در حال اجرا و پیگیری است، مدیریت مناطق روستایی را منسجم می کند و از مهاجرت روستاییان به شهرها جلوگیری می کند، عاملی که منجر به کاهش فعالیت های کشاورزی می شود و بر زندگی مردم تاثیر منفی می گذارد. در طرح هادی مشخص شده است که چگونه و تا چه حد می توان زمین های موجود را به گونه ای ساخت و توسعه داد که ظاهر روستا یا شهر حفظ شود و هیچ گونه خطر و مشکلی ایجاد نکند.
شاید هنگام خرید زمین شنیده باشید که این زمین در طرح هادی است.
زمین‌هایی که در روستاهای کوچک معامله می‌شوند و توسط شوراها مهرمی‌شوند، کاربری مشخصی ندارند و این یک مشکل است و اینجاست که طرح هادی توسط کارشناسان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی افتتاح می‌شود.
در واقع طرح هادی نوعی نقشه راه برای توسعه روستا محسوب می شود و طرحی است که ضمن اصلاح ساختار موجود، میزان و گسترش آینده و نحوه استفاده از زمین را برای اهداف مختلف مشخص می کند.
طرح توسعه شهری برای شهرهای کوچک و شهرهای تا 25000 نفر اعمال می شود و در واقع اصول کلی توسعه شهری را تعریف می کند، اما مهمتر از آن به عنوان یک دستورالعمل برای توسعه شهری است. شهرهایی که بودجه طرح جامع ندارند یا امکان اجرای طرح جامع را ندارند، طرح جامع تهیه می شود و سازمان مسئول طرح جامع شهری، دفاتر فنی وزارت کشور و استانداری ها هستند.
طرح هادی به طور متوسط هر 5 سال یک بار اجرا می شود و اراضی جدید به ساختار مکان اضافه می شود.
طرح هادی روستایی معمولا برای محدوده زمانی مشخصی که 10 سال است تهیه می گردد.پس از طی این زمان این طرح نیازمند بازنگری می باشد تا بررسی های لازم صورت گیرد و اطلاعات آن به روز شده و در صورت نیاز اطلاعات بیشتر و جدیدی ارایه شود.
به طور کلی 3 نوع بافت زمین وجود دارد.
بهترین نوع زمین برای ساخت و ساز بدون دردسر زمینی است که در داخل روستا باشد و ساخت و ساز مستلزم مجوز مناسب از روستاییان محل و مراحل قانونی و نیاز به پرداخت هزینه اضافی برای گرفتن امتیاز آب و دریافت برق و گاز است و غیره ... ندارند.
نزدیک ترین زمین ها به بافت را شامل می شوند که ساخت و ساز در آنها بدون مجوز لازم غیرقانونی است، البته مالکان این گونه قطعات می توانند با پرداخت مبلغی برای توسعه و آبادانی روستا مجوزهای لازم را دریافت کنند.
زمین خارج از بافت چیست؟ اراضی خارج از بافت به زمین هایی اطلاق می شود که در نقشه و طرح هادی روستا وجود نداشته باشد و هر نوع ساخت و ساز در آنها غیرقانونی بوده و نیاز به اخذ مجوز دارد.
به مناطق مسکونی مشخص شده با رنگ زرد در طرح هادی و بافت شهری یا روستایی اشاره می شود.
بافت سکونتگاهی کم تراکم با رنگ زرد روشن در نقشه بافت مشخص شده است.
ساختار مسکن با تراکم متوسط، با رنگ زرد تیره نشان داده شده است.
بافت مسکونی با تراکم بالا که به رنگ قهوه ای روشن است.
ساختار مسکن ویژه با رنگ قهوه ای تیره روی نقشه مشخص شده است.
این طرح مشخص خواهد کرد که اراضی موجود در چه مناطقی قابل استفاده است و چگونه می توان از آنها استفاده کرد.
تا اینجا در مورد لزوم قرار گرفتن زمین در داخل بافت صحبت کردیم و اذعان داشتیم که اگر زمین در بافت نباشد مجوز ساخت نخواهد داشت .هنگام خرید ویلا در شمال به این نکته توجه داشته باشید که داخل بافت است یا بیرون. اگر به خاطر داشته باشید در مطالب قبلی بارها اشاره کردیم که قبل از خرید ویلا در شمال باید مدارک آنها را بررسی کرده و از قانونی بودن مدارک مطمئن شوید.
یکی از دلایل این است که ویلا داخل یا خارج از بافت است. اگر پروانه ساخت ویلا قانونی نباشد و یا ویلا خارج از بافت ساخته شده باشد ارزشی ندارد و بدون شک بعداً برای فروش آن با مشکل و مشکل مواجه خواهید شد.
برای اینکه مطمئن شوید ویلایی که می خواهید بخرید در بافت است، قبل از خرید ویلا در شمال، حتما به منطقه یا شهرستان منطقه مورد نظر خود سری بزنید و نقشه هادی را که قبلا در مورد آن صحبت کردیم، نگاه کنید. می تواند پای یک ویلا را بیشتر تایید کند و اطمینان حاصل کند که آنچه به دست آورده ایم در داخل پارچه جای دارد که بسیار مهم است.
سوال مهمی که بسیاری از مردم از ما می پرسند این است که: اگر بخواهم برای ملک خود مجوز ساخت بگیرم و ساخت و ساز را شروع کنم، مراحل اخذ مجوز ساخت چگونه است و هزینه آن چقدر است؟
اگر ملک شما در روستا است ابتدا باید به دهیاری مراجعه کنید و در آنجا کپی مدارک شخصی و مبایعه نامه یا سند همراه خود داشته باشید. اگر زمین شما متعلق به پدرتان است، ابتدا مطمئن شوید که یک توضیح رسمی با پدرتان بنویسید و سپس مجوز ساخت را دریافت کنید. این اسناد به عنوان یک کار اجباری ارائه شد. بنابراین شما به دهیاری منطقه مراجعه می کنید و دهیاری شهرستان شما را به اداره استان معرفی می کند. برای دریافت استعلام از اداره جهاد کشاورزی، اداره منابع طبیعی، اداره برق و بنیاد مسکن و در صورت داشتن آبراهه در کشور، با اداره آب مکاتبه می کند و منتظر پاسخ استعلام این ادارات است که چه چیزی دارید. برای انجام تک تک حروف را خودتان پاسخ دهید از این دفاتر دریافت کنید.
اکنون که پاسخ نامه ها را دریافت کرده اید و مشکلی در مورد ملک وجود ندارد، فرض می کنیم که ملک مورد استفاده مسکونی بوده و برای اخذ مجوز طرح مشکلی وجود نداشته است. شما را با نظام مهندسی آشنا می کند. و بر اساس اندازه ساختمان شما از شما پول می گیرند.
نکته مهم این است که تا ارتفاع 200 متر تک قیمت می پردازید، در بیش از 200 متر هزینه ها دو برابر می شود، یعنی اگر ساختمان شما 199 متر باشد حدود 5 میلیون تومان و اگر ساختمان شما حدود 201 متر باشد 10 میلیون تومان از شما می گیرد.
ایجاد زیرساخت های عمرانی و توسعه شهر و روستا با در نظر گرفتن شرایط محلی، اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی در مناطق روستایی
اقدامات و بررسی تسهیلات مربوطه برای بهبود وضعیت مسکن روستائیان و خدمات اجتماعی و رفاهی
تامین و توزیع عادلانه امکانات زیربنایی از قبیل رفاه، امور اجتماعی و تولید در منطقه مربوطه.
ایجاد شبکه ارتباطی سازمان یافته و منظم در خصوص مدیریت منطقی و مدبرانه توزیع خدمات روستایی و روستایی.
در این مرحله حمایت و هدایت فیزیکی روستا حائز اهمیت است.
ایجاد زیرساخت های عمرانی و بهبود وضعیت اقتصادی روستا از طریق امکانات تولیدی، اشتغال و بهبود و ارتقای درآمد روستاییان است.
.برنامه دهیاری جامع و کامل در راستای اهداف اعلام شده باید موضعی متفاوت و کلی تری در زمینه آمادگی برای گسترش و توسعه روستاها اتخاذ کند
اجرای این طرح مستلزم تامین منابع مالی و همچنین اعتبار و تسهیلات کافی در مرحله اول است. علاوه بر کمبود اعتبارات، عدم دسترسی کافی و آسان به مصالح ساختمانی لازم برای اجرای پروژه های عمرانی نیز باعث ایجاد مشکلات و معضلات در اجرای این طرح شده است.
در برخی موارد شاهد ساختن خانه خارج از بافت هستیم، اما باید بدانید که این شیوه ساخت خانه خارج از بافت غیرقانونی است.بهتر است ساخت و ساز خارج از طرح هادی را فراموش کنید زیرا هرگونه ساختمانی خارج از طرح هادی یا بافت ممنوع و غیرقانونی است و عواقب آن بر عهده شماست.
البته هستند کسانی که خارج از بافت می سازند به این امید که اموالشان در بافت گنجانده شود یا نشود! در آن زمان با بررسی املاک خارج از بافت توسط کمیسیون ماده 99 و پرداخت جریمه می توانند پایان کار (سند ساختمان) را اخذ کنند.
بافت همان نقشه طرح هادی است، یعنی نقشه هادی به شما می گوید که فلان ملک داخل بافت هست یا خیر! علاوه بر این، کاربری ملک نیز در بافت تعیین می شود، طرح هادی در اصل نقشه راه بافت است.
زمین های که که دارای شرایط الحاق به بافت روستایی را داشته باشند الحاق به بافت می گویند که در زیر به طور خلاصه به این شرایط اشاره می شود.
بدون مانع برای استعلامات مرتبط (کالا، محیط زیست، جهاد کشاورزی، اداره برق، اداره گاز) در فاصله نزدیک حدود 50 تا 100 متری بافت محل
اگر زمین شرایط بالا یعنی در مجاورت بافت و طرح هادی وهمچنین استعلامات مناسب را داشته باشد، شرایط اتصال به بافت را دارد و اگر هیچ یک از شرایط فوق را نداشته باشد! امکان الحاق یا ورود به بافت وجود ندارد.
مراحل تهیه نقشه طرح هادی شامل مراحل زیر می باشد:
مرحله اول: تحقیقات اساسی و تشخیص وضعیت موجود
این مرحله به بررسی پیشینه و قابلیت‌های روستا می‌پردازد و تحقیقات کلی را در مورد پارامترهای مختلف روستا از جمله موقعیت جغرافیایی و کاربری انجام می‌دهد.
مرحله دوم: تحلیل و نتیجه گیری از وضعیت موجود، بررسی و تدوین دیدگاه ها
در این مرحله بررسی ها از وضعیت موجود تحلیل و تکمیل می شود و چشم اندازهای طرح تدوین می شود.
مرحله سوم: تعریف و اولویت بندی پروژه های پیشنهادی و ارائه طرح هادی
در این مرحله برنامه ها و پروژه های پیشنهادی با توجه به شرایط چارچوب موجود تعیین و ارائه می شود. پس از انتخاب طرح مناسب اقداماتی برای ایمن سازی روستا انجام می شود.
در پایان بار دیگر یادآوری می کنیم که خرید ویلا خارج از بافت به معنای آغاز مشکلات ریز و درشت حقوقی است. خرید ویلای داخل بافت را دست کم نگیرید و قبل از اینکه مطمئن نشدید ویلا داخل بافت است آن را نخرید. در این مقاله فهمیدیم طرح هادی و بافت روستایی چیست ویکی از مزیت های ویلاهای طرح هادی این است که با پرداخت هزینه ای ناچیز، مالک می تواند نسبت به اخذ سند و تهیه و نصب انشعابات برق و گاز ویلای شمالی خود در مدت زمان کوتاه و طی مراحل قانونی اقدام کند.
سوالات متداول | طرح هادی و بافت روستایی
طرح هادی چند ساله است؟
در سال 1397 مقرر شد این طرح در مدت ده سال اجرا شود و پس از ده سال بر اساس بازخوردها و نتایج موجود، بررسی و اصلاح آن در دستور کار قرار گیرد.
چمستان یکی از شهرهای شمالی استان مازندران است که از مناطق گردشگری و سرمایه گذاری جالب و ویژه به شمار می رود. این شهر فرصت سرمایه گذاری ویژه ای را برای افرادی که به دنبال خرید ویلا یا زمین در یک منطقه خوش آب و هوا ...
